“第一富人区”兴衰
“北京的商品房市场是从方庄开始的，那里是北京第一个富人区。”这几乎是北京房地产业内人士的共识。
1986年，隶属丰台区的方庄区域商品房开始发售。
作为北京市第一个改革开放试验小区，区域严整的规划、便利的交通、齐全的配套以及良好的环境，引来京城一批最先富起来的商界成功人士、影视明星以及中央部委一些下属公司竞相抢购房产，当时供职于某部委的徐辉便是这购房大军中的一员。据他回忆，当时方庄高档公寓如龙珠公寓的开盘售价达到16000元/平方米，而核心区的房子基本价位也都在8000－10000元/平方米之间，在这里居住是一种身份的象征。
但在方庄住了五六年后，下海经商的徐辉逐渐产生了很多不满，“充满了国营单位的气息，不时尚，也没有什么商务设施，”1998年，他和其他人一样，离开了方庄，那儿的房价也开始从顶峰回落。与此同时，东三环、中关村、CBD沿线等区域兴起，开始出现更高水准的高档楼盘。
北京中原投资顾问中心总监李林先认为，方庄成就富人区更多的依赖于政府当时的住宅区建设政策。
而随着社会的发展，方庄无论是社区规模、景观规划，还是户型设计、配套设施都开始落伍。“富人在那里居住以后，很多配套跟不上，所以富人都走了。”北京奥林匹克置业投资有限公司副总经理史明则认为，在城市的发展中，配套和规划、交通一样重要，方庄的衰落便缘于此。
接受采访的业内人士绝大多数认为，“富人区”的兴衰至少说明，南城不是天生的“穷”，和其他区域一样，它有着内在提升的潜力。
十年沉寂暗中攒力
“大约在1992年，我去崇文门旧城区时看到居民住房很破烂，水电也很不方便，一路走街串巷，感慨万分———这么大面积的危旧房屋，这么多居民的住房急需改善。”新世界中国主席郑家纯日前接受媒体采访时回忆起当年老崇文区的情形。
上世纪90年代中，北京房地产业进入繁荣期，但南北分化显而易见：当亚运村、中关村、CBD发展得如火如荼时，南城还在治理凉水河。“这里的居民素质较低，生活环境也不好，”东花市南里的一位老居民说，有钱人都搬走了，更加没人愿意开发和改善环境。北京社科院的调查报告指出，在前门大栅栏，甚至出现了一些类似贫民窟的区域。
交通环境、商业环境、旧城改造、消费力贫弱，让很多开发商对南城望而却步。1995年，来自香港的联华投资集团打破了沉寂：在南四环开发了怡海花园，成为该区域第一个商品房住宅项目。“那时的日子不好过，”参与该项目策划的一位人士坦言，当时的南四环总体环境并不好，市场认同度不高。随后的几年，九龙家园、兴涛社区、恋日家园、清芷园、珠江骏景等一批高品质项目先后入市，在寂静的南城楼市泛起一层层涟漪，却从未引来人们对区域的热捧。
几乎与此同时，在崇文区政府“市政带危改”的模式下，新世界参与的旧城改造艰难推进，在十几年的时间里，新世界地产先后在这个浩大的工程上投入了100多亿元，据郑家纯透露，新世界承担的崇文门旧城区开发总建筑规模达360万平方米，工程实施难度极大，不仅需要长期投入，还要缜密规划，估计5年后才可全面竣工。
就在这样的试探、投入、等待、期望中，南城在默默地积攒着力量，在前进的步伐中伺机发力。
区域价值重新发现
2003年北京空间战略发展研究报告，对南城给予了高度关注。报告认为，南城对北京发展具有战略性地位，对北京向多中心的转变过程中也起到重要作用。
就在这一年之后的2004年，南三环的百万大盘星河城、万年花城相继入市，彻底颠覆了京城地产格局。万年花城副总经理黄玺庆说，2002年、2003年开始策划花城项目时，花乡区域还是一个非常破落、危村云集的地方，但是这里是北京传统中心城市中未被完全开发的最后一块宝地，项目开发可以充分依托现有市政设施，如京开高速、南三环、西四环、十条市政路，丰台高科技园区、总部基地等。“价值发现”和始于2004年的宏观调控，地根收紧，种种利好使万年花城价格一路攀升，目前已达到13000元/平方米，但与同地段东三环、西三环动辄17000多元的价格比起来，还是要便宜不少。
南三环住宅的崛起大大提升了南城和南部地区的价值，去年马家堡西路的开通，则打开了南城一条交通大动脉，西单至马家堡从此南北纵贯无阻，西单商圈、国际传媒大道向南的辐射力大大增加，再加上崇文门文化休闲区的成熟、宣武商圈的提升，南城繁荣已成定势。
价值重估之下，更多的地产巨头正在挺进南城，万科在西南四环的两个项目已运作多时，其负责人表示如有机会仍会考虑在西南部拿地；中信地产菜市口项目正在紧张准备中；顺驰蓝调已重新启动；鹏润地产打造大红门时尚商业的蓝图也已在路上……